На недвижимости можно сделать целое состояние. Примером может быть тот же Кийосаки. Или Дональд Трамп. Или МакДональдс, если говорить о юрлицах. Это с одной стороны. С другой стороны, хотя недвижимость и является низколиквидным объектом в портфелях инвесторов, и низкодоходным зачастую, если не сказать пассивом) – ее предпочитают все-таки иметь.
Давайте рассмотрим этот объект инвестирования со всех сторон. Как на нем можно сделать деньги? Как недвижимость может стать основой нашего состояния? Почему ее предпочитают иметь, даже когда доходность в других направлях высокая и казалось бы выгоднее направить деньги туда? Вопросов много на самом деле.
Цены на недвижимость то увеличиваются, то уменьшаются. И все в нашем мире подвержено волнообразным колебаниям – волновой теории Эллиота. Я могу не знать точно что такое электричество, но если засунуть два пальца в розетку – точно долбанет. Я не знаю точно почему работают волны Эллиота, но если эту теорию проигнорировать в сфере недвижимости – точно “долбанет”, проверила)
А поймав восходящий или нисходящий тренд – можно заработать. Как на бирже это делают трейдеры.
Что и в какой момент мы можем делать, чтобы сформировать состояние на недвижимости?
Когда цена за квадратный метр на пике волны – в этот момент выгодно продавать. Причем. Спад, или просадка, будет точно. Да, иногда бывает трудно определить пик это или нет, может еще цена будет повышаться. Так же как и с дном не слишком очевидно. В трейдинге с этой задачей справляются так: продают акции, или валюту, с шагом во времени. Грубый пример: если предполагается, что сейчас пик, продажа происходит частями – сегодня, завтра, послезавтра. Но продажа происходит, заметьте. То есть на пике мы продаем.
Деньги, которые мы достали на пике цен на недвижимость мы перекладываем в другие объекты инвестирования. Например под 20% годовых. Это средний процент – портфель диверсифицируем (консервативные инструменты, средней доходности и рискованные, высокодоходные).
Когда цена за квадратный метр на минимуме, или в просадке другими словами… Специально употребляю это слово, так как многие ждут что цены на недвижимость упадут до времен их детства (кол-во долларов за квадратный метр), чтобы купить. Такого никогда не случится в странах с развивающейся экономикой. В странах с инфляцией. Это может случиться в странах с дефляцией.
Поэтому надо ловить просадки.
Когда цена на “минимуме” – в этот момент выгодно покупать жилье. Или расширять уже имеющуюся площать. Так как цена за квадратный метр низкая и надо не так много денег, чтобы приобрести квартиру бОльшей площади в том же районе при прочих равных условиях.
И даже если мы просто улучшаем свои жилищные условия, а не закладываем состояние с помощью недвижимости – лучше придерживаться этих правил и действовать в соответствии с волнами Эллиота.
Если мы хотим впервые обзавестись жильем – купить лучше в просадке. Если сейчас цены на недвижимость на пике – выгодно снимать жилье, а оставшиеся деньги инвестировать.
Любые вопросы относительно недвижимости надо решать с помощью калькулятора.
Многие предпочитают остановиться, сделав одну покупку в своей жизни. Кто-то перезжает дважды (я имею в виду собственное жилье, а не сьемное), В принципе, если перемена мест в радость, как у меня) можно относительно регулярно продавать и покупать в соответствии с этими простыми правила, сформировав таким образом львиную долю своего состояния.
Последние несоклько абзацев были для тех, кто впервые обзаводится жильем. Инвесторы же предпринимают эти шаги (покупку и продажу) регулярно, из инвестиционных соображений и весьма успешны. Для этого надо отслеживать ситуацию в выбранной стране. Как правило это страна где живешь. Следующий уровень – заглянуть в соседние государства. И скорее всего вы найдете там очень много инвестиционно- привлекательных объектов. Если там, где вы живете, не выгодно сейчас приобретать недвижимость, а вам понравилось делать на этом деньги – вы точно найдете государство, где цены на недвижимость упали ниже плинтуса и покупка очень выгодна сейчас. Так было много приобретено жилья в Болгарии, например.
Следующий шаг – доходное жилье. Можно просто покупать в просадках и продавать на пиках. А можно в дополнение к этому сделать так, чтобы купленные объекты приносили прибыль. Я перечислю по возрастанию доходности на примере жилой недвижимости
- заключить договор с управляющей компанией, которая будет сдавать вашу квартиру
- сдать самому квартру в помесячную аренду
- сдавать на сутки, часы самому
- организовать хостел
Где-то в этом списке есть еще “организовать свой бизнес на дому”. А можно и вообще перевести жилую недвижимост в нежилую или наоборот, если это выгодно.
Есть еще коммерческая недвижимость – там тоже есть свои тренды, надо отслеживать.
Еще одно направление – апарт-отели, когда можно купить в собственность номер в отеле и управляющая компания будет его сдавать, а вы получать доход. Плюс у вас будет место для отдыха. Или жизни.
И еще одна “ниша” – объекты недвижимости, которые можно переделать и сделать их доходными. Специально выделила в отдельную группу старые гаражи, заброшенные чердаки, мансарды, подвалы, бывшие бараки и прочее.
Как покупать?
Глупый ворос – все же знают что выгоднее покупать квартиру на котловане)
Неправильный ответ)
Во-первых, сперва надо просчитать “упущенные возможности”. Например, если вы купите квартиру на вторичном рынке и сразу сдадите ее в аренду и начнете зарабатывать, а не будете ждать пока она построится за 2 года и только потом начнете зарабатывать, будет ли это выгоднее или нет? Еще интереснее вариант. Если у вас есть деньги для первоначального взноса на строительство квартиры на котловане, то инвестировав их, диверсифицировав, в разные инвестиционные инструменты, скорее всего через два года вы сможете купить это готовое жилье и на ремонт еще будет. Если сейчас не стремительно восходящий тренд стоимости квадратного метра – в этом случаем может быть выгодно зафиксировать цену на этапе котлована. Надо просчитывать.
И заключительная идея, о которой пишет Роберт Кийосаки в каждой своей книге – найдите инвестиционно-привлекательное жилье и купите его, а не то что “лежит в витрине магазина”. Можно найти. В любой стране.
И есть следующая ступень финансового благополучия, когда приток денег, больших денег, налажен. А недвижимость на самом деле не самый привлекательный объект инветирования… Она низколиквидна. И средней рискованности, так как цены на нее колеблются. Тем не менее, заглянув в каждый портфель крупного инвестора – вы ее там найдете. Иногда это элемент диверсификации. Иногда владение крупным пассивом не только прихоть, а и вынужденная необходимость. На каждом уровне свои правила игры.
Читайте “Инвестирование в недвижимость”
