Азбука инвестирования в недвижимость

О чем читают онлайн в книге Кен Макэлрой «Азбука инвестирования в недвижимость«:

Книга о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и «делать» большие деньги.

Фото книги "Азбука инвестирования в недвижимость"

Предисловие
Учитесь у знатока своего дела

Зайдите в любой книжный магазин и вы увидите, что там есть множество книг, написанных по вопросам инвестирования в недвижимость. Вы, как и я, возможно, уже прочли некоторые из них. И вот что интересно: хотя люди, написавшие эти книги, утверждают, что добились финансового успеха, я постоянно замечаю, что многие из них на самом деле не являются профессионалами в данной области.

Например, один известный автор, который пишет на тему недвижимости и заработал много денег на продаже этих книг, на самом деле потерял немалый капитал на реальных инвестициях в недвижимость. Несмотря на это, он и сейчас продолжает делать хорошие деньги, торгуя своими книгами и организуя семинары. Другой известный писатель такого же рода еще несколько лет назад работал механиком в гараже. В недвижимость он пришел после того, как его уволили с этой работы. Еще одна подобная книга написана бывшим банкиром, который теперь продает секреты относительно того, как выцыганить у банков недвижимость по невыкупленным закладным. А недавно я наткнулся на одного бывшего финансового плановика, который бросил торговать взаимными фондами после крушения рынка акций и теперь зарабатывает на семинарах, обучая секретам инвестирования и поучая своих слушателей, как вкладывать капитал в свою высокодоходную собственность.

Наша компания «Rich Dad» обратилась к Кену Макэлрою с предложением написать данную книгу, потому что:

1. Кен является профессионалом высокого класса в области недвижимости. Сразу же после окончания колледжа он начал делать карьеру как менеджер по недвижимости. В данный момент Кен Макэлрой владеет одной из крупнейших компаний по управлению недвижимостью на юго-западе Соединенных Штатов. Кен также организовал создание коммерческой собственности, оценивающейся во много сотен миллионов долларов. Он является президентом «Arizona Multihousing Association» – ассоциации владельцев многоквартирных домов, и принимает активное участие в работе конгресса США, отстаивая интересы индустрии недвижимости. Деловая репутация Кена широко известна, и его часто привлекают к своим финансовым проектам в качестве партнера такие крупные финансовые компании, работающие в области недвижимости, как «Lehman Brothers».

2. Управление собственностью – один из самых важных аспектов при инвестировании в недвижимость. Многие люди не хотят связываться с инвестированием в недвижимость – хотя, на мой взгляд, это лучший вид инвестиций в современном мире, – лишь потому, что им претят заботы такого рода, как установка унитазов или постоянная возня с жильцами-арендаторами. И я вполне могу их понять. Познания Кена в области управления недвижимостью в этом отношении просто бесценны.

3. Управление собственностью – процесс продолжительный. Найти собственность, профинансировать ее и продать – все это в большинстве случаев занимает сравнительно немного времени. Но если вы настоящий инвестор, а не спекулянт, который быстро покупает и продает собственность ради получения прибыли на разнице цен, то управление недвижимостью будет для вас длительным процессом. Другими словами, можно сказать, что этот продолжительный процесс управления является ключевым в деле профессиональной работы с недвижимостью.

4. Управление собственностью – это то, на чем люди получают самые большие прибыли или, наоборот, больше всего теряют. Многие люди теряют деньги на недвижимости лишь потому, что не могут должным образом ею управлять. Если оказывается, что они не способны контролировать своевременные взносы своих жильцов, а также доходы и расходы, их дела быстро начинают катиться под гору. Но зато для высокопрофессиональных инвесторов самое любимое дело – покупать собственность у тех, кто не справился с этими проблемами. Почему? Да потому, что в этом случае вы можете купить собственность по самой сходной цене, а затем, хорошо владея навыками управления, быстро увеличить как денежный поток, идущий от этой собственности, так и ее рыночную ценность.

5. Кен Макэлрой обладает качествами прекрасного наставника. Он является моим советчиком, когда дело касается инвестиций в недвижимость; а в ряде случаев мы выступали в этом деле как партнеры. Но что еще важнее, он обладает качествами компетентного учителя, детально знающего тот предмет, о котором говорит. Кен часто сопровождает меня во время моих выступлений перед большими группами слушателей, рассказывая им о том, как управлять собственностью, как анализировать качество инвестиций и как распознавать, говорит ли вам правду продавец или брокер, с которым вы собираетесь заключить сделку. Так что, если вам когда-нибудь представится возможность послушать поучения Кена относительно вложения капитала, постарайтесь ни в коем случае не упустить этой возможности.

Как я уже говорил, есть много книг, касающихся вопросов инвестирования в недвижимость, и много людей, которые заявляют, что они эксперты в этом деле. Но данную книгу отличает, во-первых, то, что она посвящена наиболее важному аспекту инвестирования в недвижимость – управлению собственностью; а во-вторых, то, что она написана действительно экспертом к этом деле.

Роберт Кийосаки

Глава 1
Магия и мифы

В любом бизнесе и в любой отрасли хозяйства имеются люди, которые, судя со стороны, добиваются успеха безо всяких трудов. Кажется, что они знакомы со всеми нужными людьми, в нужное время принимают необходимые решения и оказываются в нужном месте точно в нужное время. Будто им самой судьбой предопределен успех независимо от того, делают они попытки что-либо предпринять или нет. То же можно сказать и об инвестициях в недвижимость. В каждом большом городе или маленьком поселке обязательно есть свой «олигарх», сколотивший состояние на недвижимости.

Это люди, которые одним своим взглядом обеспечивают себе успех. Они создают впечатление уверенных в себе, очень опытных людей, наделенных здравым смыслом, и, кажется, видят благоприятные возможности там, где другие не способны их разглядеть. Но на самом деле все это выглядит таким легким только для сторонних наблюдателей, которые думают, что достижения этих немногих счастливчиков являются результатом случайной удачи или какого-то волшебства. В действительности же удача и волшебство здесь совершенно ни при чем.

Приблизительно двадцать лет тому назад я решил, что стану одним из тех людей, о которых только что говорил.

Я решил добиться успеха, чтобы не зависеть ни от кого, стать своим собственным боссом и обрести финансовую свободу. А в качестве сферы деятельности выбрал управление недвижимостью. Вы можете назвать это инстинктивным влечением, можете – страстью или судьбой. Но я не собирался ждать, пока подвернется какой-нибудь счастливый случай или произойдет чудо. Я решил сделать так, чтобы моя мечта осуществилась во что бы то ни стало, и поэтому начал действовать.

На первых порах, когда я только приступил к управлению моей первой собственностью и начал вести дела в области недвижимости, я совершал множество ошибок, терпел множество неудач и разделял многие широко распространенные заблуждения. Но эти ошибки и заблуждения давали мне возможность выучить по десять уроков – и благодаря им изо дня в день я становился все более сообразительным. Я начал различать определенные образцы, открывать формулы и системы и выстраивать сеть людей, на которых мог рассчитывать. Потребовались время и усилия, но чем с бо́льшим упорством я стремился к своей мечте, тем острее чувствовал, что удача плывет мне в руки, и тем чаще мне подворачивались поистине чудесные возможности.

Может быть, в этом успехе и было немного удачи и волшебства, но это были та удача и то волшебство, которые приходят в результате упорного труда и самой тщательной подготовки. На семинарах Богатого Папы, на которых я часто выступаю, постоянно вижу людей, которые делают еще только первые шаги к своему будущему успеху, – совсем как я почти двадцать лет назад. Многие обладают тем, что им прежде всего необходимо: энергией и целеустремленностью, которые помогут им преодолеть все препятствия и научиться правильно вести свои дела.

К сожалению, на семинарах мне приходится видеть отдельных людей, у которых всего этого нет. Они хотят быстро разбогатеть, но при этом почти или совсем не понимают, какие обязательства необходимо на себя взять, чтобы достичь успеха в бизнесе. У других есть сильное стремление, но недостаточно чисто технических навыков и знаний, которые можно получить только в результате длительного опыта работы. Для них я и написал эту книгу. Она вовсе не о том, «как быстро разбогатеть». Это не книга по мотивации, хотя я надеюсь, что смогу вдохновить вас попытаться воплотить в жизнь ваши мечты, касающиеся инвестиций в недвижимость. Нет, это книга, которая просто раскроет перед вами проверенные методы работы, поможет понять то, что вам непонятно, и быстро научит вести дела любого, кто выбрал инвестирование в недвижимость как путь к финансовой свободе.

Прежде чем мы углубимся в поиски решений вопросов о том, как находить и покупать инвестиционную собственность, а затем и управлять ею, давайте избавимся от определенных мифов, которые, если вы поверите в них, будут мешать вам свободно двигаться вперед. Я думаю, что приведенный ниже список покажется вам знакомым. Может быть, вы сами или кто-то из ваших знакомых уже говорили что-то подобное? Звучат ли какие-либо из этих высказываний в вашей собственной голове, не позволяя вам двигаться вперед? Не парализуют ли они вас, вызывая страх, – несмотря на всю свою лживость? Так давайте же избавимся от них прямо сейчас! Пришло время выбросить за борт этот ненужный хлам!

 

Миф № 1: для того чтобы начать инвестировать в недвижимость, нужно уже быть богатым

Люди думают, что для того, чтобы инвестировать в недвижимость, необходимо располагать значительной суммой. Им кажется, что эти деньги должны быть чем-то вроде сбережений, которые обычно собирают на покупку первого дома, или что этим можно заняться только после того, как удалось достигнуть успеха на каком-то другом поприще. Оба представления очень далеки от истины. Вам не нужно иметь сотни тысяч долларов на счете в банке (не говоря уж о миллионах), чтобы инвестировать в недвижимость. Все, что вам необходимо, – это найти и заключить хорошую сделку на недвижимость, которая имела бы смысл в первую очередь с точки зрения потенциальной возможности получить прибыль, а кроме того, необходимо, чтобы эта сделка имела прочный финансовый фундамент.

Чтобы это понять, нам с партнером потребовались годы. Моим самым первым опытом инвестирования в недвижимость было совладение, которое я купил вместе с мебелью и которое собирался сдавать для получения дохода в виде ренты. Это жилье имело две спальни и выставлялось в рамках одной из обширных программ по сдаче жилья внаем. Люди, желающие снять квартиру на выходные, могли звонить и арендовать мое совладение как одно из сотен других, выставляемых на рынок в рамках этой программы. Я, не дрогнув, заплатил 116 тысяч долларов, вынув 20 тысяч долларов из собственного кармана. Тут вы, наверно, подумали: «Вот-вот, я же знаю, что ты обязательно должен был иметь кое-какие наличные, чтобы начать дело в этом бизнесе!»

Да, действительно, я выложил свои деньги – но только потому, что не знал, как это устроить по-другому. Совсем иначе выглядела моя покупка 182-квартирного жилого комплекса в Сан-Сити, Аризона, которую я совершил значительно позже. Общая стоимость этого комплекса была 9 миллионов долларов. Только не закрывайте книгу на этом месте, подумав, что такие суммы не соответствуют вашей «весовой категории», – дайте мне закончить свою историю. Первый платеж составлял 2 миллиона долларов – эти деньги мы собрали с других инвесторов. От себя я дал только почтовый адрес. Бо́льшую часть владения собственностью я предоставил людям, которые дали деньги на первый взнос; в сущности, можно считать, что мы с ними образовали товарищество. Мое умение заинтересовать людей было здесь ни при чем. Основную роль сыграло качество самой сделки – она была настолько выгодной, что у людей появилось сильное желание войти в долю. Этот случай показал мне, что всегда есть много людей, которые готовы ухватиться за хорошие сделки в сфере недвижимости.

Конечно, есть и такие, которые негативно относятся к партнерству в бизнесе, но я считаю, что партнерство – очень важная вещь. В этом случае риск распределяется между многими людьми, что предоставляет возможность иметь небольшую долю в очень многих объектах собственности, вместо того чтобы иметь основную долю – но только в одном-единственном объекте. К тому же доказано, что большие команды могут сделать гораздо больше работы. А как обстоит дело с вознаграждением? Подумайте, какую сделку вы предпочли бы? Ту, когда вам надо заплатить за собственность стоимостью 116 тысяч долларов 20 тысяч из собственного кармана, или ту, когда вы, не вкладывая никаких денег, получаете 10 % от собственности стоимостью 9 миллионов? Между прочим, это составляет 900 тысяч долларов – и я с закрытыми глазами в любое время дня и ночи выбрал бы последнее.

Как только вы нашли подходящие сделки в недвижимости, ваша следующая задача – найти инвесторов, которые желали бы получить от своих вложений хороший доход. Ваша первая сделка, без всякого сомнения, является самой трудной из всех, потому что в деловом мире вас никто не знает. Но поверьте мне на слово – этот процесс будет становиться все легче и легче по мере того, как вы будете проворачивать одно успешное дело за другим.

Все дела в этом мире сначала бывают трудными, а потом становятся легкими

Сегодня у наших дверей (моих и моего партнера) буквально выстраивается очередь из людей, желающих вложить деньги в нашу следующую сделку в области недвижимости. Это происходит не потому, что мы какие-то особенные, а потому, что мы очень старательно ведем свои дела. Мы изучаем весь список возможных сделок и выбираем из него только те, которые являются жизнеспособными с финансовой точки зрения, – вроде той сделки, которую я описал выше. Затем мы связываемся с нашими инвесторами и заключаем с ними договор – честно, без всякого подвоха. Мы делаем деньги на их деньгах, а они получают возможность сделать деньги на нашей работе.

Вы, возможно, будете удивлены, узнав, что есть множество людей, интересующихся вложением капитала в недвижимость, особенно сейчас, когда другие сферы инвестирования, такие как рынок акций и облигаций, испытывают состояние стагнации или даже падают. Вы только посетите какой-нибудь семинар Богатого Папы и оглянитесь вокруг. В любом городе, где мы выступаем, вы увидите тысячи людей, ищущих инвестиционные сделки в области недвижимости, в которые стоило бы вложить капитал. И каждый из тех, кто приходит на семинары Богатого Папы, мог бы стать нашим первым партнером-инвестором.

 

Миф № 2: вам необходимо начинать с малого – большие сделки слишком рискованны

Нет ничего неправильного в том, чтобы начинать с малого. Может быть, вы обдумываете идею покупки домика на одну семью стоимостью 250 тысяч долларов, чтобы сдавать его и получать арендную плату. Или даже коттеджа на две семьи за 320 тысяч. Но зачем же исключать из рассмотрения 50-квартирный дом стоимостью в 2 миллиона? Независимо от того, верите вы в это или нет, и то и другое находится в пределах ваших возможностей.

Первое, что вам приходит в голову, это, конечно же: «Ни за что! Я не могу подписать закладную на целых 2 миллиона долларов». В каком-то смысле, может быть, вы и правы, но вы можете устроить дело так, что эта сделка будет вам вполне доступна. И вот почему. Закладные на маленькую недвижимость типа домика на одну семью почти всегда должны быть гарантированы личным имуществом и денежными средствами того, кто эту закладную покупает. Но вы, наверное, будете удивлены, когда узнаете, что гарантией ссуды, предназначенной для крупных инвестиций в недвижимость, служит только сама эта ссуда. Другими словами, эти 2 миллиона не висят над вами как дамоклов меч, угрожая поглотить ваши собственные сбережения. А это значит, что ваш риск существенно снижается.

Давайте еще раз посмотрим на предыдущий пример. Совладение, которое я купил за 116 тысяч долларов, из которых 20 тысяч долларов выложил из собственного кармана, накладывало на меня 100-процентную ответственность и с точки зрения закладной, и с точки зрения управления. Большой дом за 9 миллионов, из которых мне принадлежали 10 %, но за которые я ничего не должен был платить из своего кармана, в действительности был связан для меня с гораздо меньшим риском, потому что я не вкладывал в него никаких наличных денег и потому что к управлению этой недвижимостью можно было привлечь профессионалов. Собственность из первого примера всецело принадлежала мне – со всеми положительными и отрицательными последствиями, вытекающими из этого факта. Через пять лет после покупки я продал ее за 121 тысячу долларов, с прибылью 5 тысяч долларов. Недавно мы провели процедуру рефинансирования[1] 182-квартирного дома, которым владели менее года. По новой оценке его стоимость составила 11,3 миллиона долларов, то есть больше чем на 2 миллиона превысила то, что мы в свое время за него заплатили. А так как я владею 10 % собственности, то считайте, что я менее чем за год сделал более 200 тысяч долларов. Вот пример силы, заложенной в умении покупать и обеспечивать правильное и хорошее управление собственностью.

Эти примеры, кроме всего прочего, выявляют также тот риск, который связан с оценкой собственности. Когда вы покупаете маленький дом или совладение и сдаете его жильцам, изменение оценки этой недвижимости зависит исключительно от того, что этот дом окружает, так сказать, от физический и социальной окружающей среды. Вы, конечно, стараетесь принимать во внимание этот фактор при покупке, но затем уже не можете практически ничего сделать, чтобы повысить ценность вашей собственности. А вот при оценке такой коммерческой собственности, как целые жилые комплексы или большие дома, все обстоит иначе – она основывается на том денежной потоке, который вы от этой собственности получаете. Чем больше денег вы на этом делаете, тем в большую сумму эта собственность оценивается. А это значит, что теперь вы вполне можете контролировать этот фактор! Когда денежный поток возрастает, то же самое происходит и с рыночной ценой собственности. Все просто – правильно управляйте своим владением, и вы тем самым повысите его ценность. Если же вы будете плохо управлять, то цена останется на прежнем уровне или даже понизится.

Другой момент, который поднимает цену собственности и снижает связанный с ней риск, – это вопрос о жильцах. Если, владея домиком на одну семью, вы сдаете его в аренду, это значит, что собственность используется на 100 %, если же дом не сдан – собственность на 100 % не используется. Во втором случае вы вынуждены выплачивать всю его цену из собственного кармана. В случае с крупными объектами недвижимости, даже если речь идет о восьмиквартирном доме, одна незанятая квартира ничего не решает – остаются еще семь квартир, по которым будет выплачиваться арендная плата. Ваш риск, связанный с жильцами, уменьшается по мере того, как увеличивается количество жильцов, на которое рассчитана ваша недвижимость.

 

Миф № 3: вы можете одолеть путь к успеху одним «прыжком» или быстро стать богатыми, не потратив на это никаких денег

Многие люди думают, что спекулятивная собственность (другими словами, такая, которую быстро покупают и быстро продают за большую цену) является хорошим способом для достижения богатства. Случается, что люди, которые упорно следуют этим путем, зарабатывают хорошие деньги, если им повезет. Но, по моему мнению, это все равно что играть на бирже акций – сложно и к тому же слишком рискованно.

Если вы не хотите тратить деньги, то другими словами это можно выразить как желание на 100 % финансировать приобретение собственности за счет займов. Это означает, что весь основной доход от нее (если не весь доход целиком) будет идти на ежемесячную оплату долга. При сделке, в которой вы не тратите собственных денег, вам придется выплачивать проценты за заем по самой высокой ставке, так как в этом случае весь риск падает на кредитора; придется дороже платить за заем и фактически не располагать никакими суммами для того, чтобы вложить их в совершенствование своей недвижимости или даже просто в ремонт, если там что-то сломается. При этом варианте действий вы, чтобы получить деньги, делаете ставку на изменение оценки своей недвижимости, а не на какие-либо действия, направленные на ее усовершенствование и получение денег благодаря текущему к вам денежному потоку. Вам остается только надеяться на то, что рынок будет подниматься, то есть вы делаете ставку на внешние, не зависящие от вас факторы. Но, как это детально описано ниже, оценка вашей собственности будет находиться у вас под контролем только в том случае, если вы можете воздействовать на размеры идущего от нее денежного потока. А при этом сценарии такое воздействие исключается!

Как вы уже догадались, я не верю в доходы без расходов и в спекулятивную собственность. Даже в том примере, где речь шла о жилом комплексе в Сан-Сити ценой в 9 миллионов долларов, в который я лично не вложил ни цента, все мы – как одна команда инвесторов – вложили 2 миллиона долларов наличными. Я верю, что покупка и владение активами, создающими доход, такими как недвижимость, сдаваемая внаем, является верным путем к созданию богатства. Вы можете возразить: «Но мне нужен доход на капитал – дополнительные активы, которые я сделал бы на этой собственности, – чтобы купить следующую, бо́льшую рентную собственность с бо́льшим количеством потенциальных съемщиков. А это значит, что я должен продать первую собственность». На основании личного опыта я пришел к выводу, что такие рассуждения неправильны. Все, что вам необходимо для заключения второй сделки, – это чтобы ваши инвесторы были довольны тем, что они получили от первой. Если это так, они помогут вам найти деньги на оплату второго объекта недвижимости, а вы за это вознаградите их из тех денег, которые она будет приносить.

 

Недавно мы закончили строительство объекта недвижимости на 208 квартир, расположенного в городе Гудиаре, штат Аризона, который обошелся нам в 13,8 миллиона долларов. Сразу же после завершения строительства его стоимость была определена в 16,3 миллиона. Мы получили так много предложений относительно покупки этой собственности, что брокеры буквально выстраивались в очередь перед дверями нашего офиса. Как ни соблазнительно было в результате двухлетней работы получить 2,5 миллиона долларов наличными, мы отказались от этой сделки. Причина прежде всего заключалась в особенностях налогообложения. Получив доход в размере 2,5 миллиона долларов, мы были бы вынуждены снова разместить все эти деньги на рынке, чтобы избежать свирепой атаки со стороны налогового ведомства. Конечно, цена была у нас перед глазами, но мы не забывали и о такой вещи, как статьи налогового законодательства. Только представьте себе, сколько потянет 30-процентный налог на сумму в 2,5 миллиона долларов. Это значит выбросить коту под хвост на налоговые выплаты целых 750 тысяч долларов.

Если хотите сохранить деньги, вы не должны продавать. Лучше рефинансируйте свою собственность, уменьшив размер лежащей на ней задолженности. При этом никаких налогов с вас не причитается и никто не будет принуждать вас вкладывать эти деньги в другую инвестицию. В случае с объектом на 208 квартир мы так и собираемся сделать – рефинансировать эту собственность и уменьшить лежащий на ней долг, чтобы повысить доходы наших инвесторов. Это, по-моему, прекрасный подход, и самое лучшее в нем то, что вы сохраняете собственность, продолжаете получать от нее денежный поток в форме арендной платы, а кроме того, по мере повышения цены на постройку можете проводить рефинансирование, получая от этой операции все новую и новую прибыль без необходимости выплачивать какие-либо налоги, а полученные деньги использовать для новых сделок – я сам всегда именно так и поступаю.

В 95 % случаев недвижимость постоянно повышается в цене, а не наоборот. особенно если вы последуете методам, изложенным в этой книге, которые учат правильно выбирать покупаемую вами недвижимость, а затем производить необходимые усовершенствования, что, в свою очередь, будет позитивно воздействовать на окружение, в котором находится ваша недвижимость, – то все это сделает ее исключительно привлекательной для жильцов, и они поселятся здесь навсегда. Имеет смысл делать все, что повышает ценность недвижимости, так как это позволяет оседлать волну долговременного повышения стоимости вашей собственности.

Если Вам понравилась книга, ее можно купить и продолжить чтение

Азбука инвестирования в недвижимость

Правообладателям: если Вы считаете, что размещение материала нарушает Ваши или чьи-либо права — сообщите мне об этом.

Бизнес книги

В закладки:
Scroll Up